재개발 재건축 입주권 전매제한 기준 (투기과열지구 VS 조정지역)

재개발과 재건축 투자 고민하고 계신 분들 많을 거예요. 저도 이번에 재개발, 재건축은 용어와 법규도 어렵고 목돈이 필요한 투자라 포기하신 분들도 많을 텐데요. 막상 해보니 그렇게 어렵지는 않더라고요. 오늘은 재개발 투자 시 주의해야 할 사항 중 하나인 입주권 전매제한 기준에 대해 알아보겠습니다.

 

 

1. 입주권 전매란?

재개발은 낡은 주택들을 허물고 그 지역에 새 아파트를 짓는 사업입니다. 기존에 살고 있는 사람들은 졸지에 집이 없어지는 것인데요. 그래서 혜택으로 새 아파트에 들어갈 수 있는 입주권을 줍니다. 입주권은 새 아파트를 분양받을 수 있는 권리인 셈이죠. 이 입주권을 받으면 새 아파트를 저렴하게 분양받을 수 있어서 나중에 큰 수익을 거둘 수 있습니다.

 

 

인기가 많은 지역이라면 프리미엄(웃돈)을 주고 이 입주권을 사기 위한 경쟁이 치열합니다. 하지만 이 입주권 전매로 인한 투기 열풍을 막기 위해 전매를 제한하는 조항이 있습니다. 멋모르고 투자했다가 입주권도 못 팔고, 중도금이 막혀 현금청산을 당할 수도 있으니 미리 관련 기준과 자금사정을 확인하고 투자해야 합니다. 

 

 

2. 재개발 / 재건축 전매제한 기준

가장 중요한 것은 매수하고자 하는 지역이 투기과열지구인지 꼭 확인하시기 바랍니다. 투기과열지구는 전매제한이 있지만 이를 제외한 조정지역은 입주권 전매제한이 없어 재개발이 확정되고 진행되더라도 아무 때나 입주권을 전매할 수 있습니다. 이게 또 분양권과 헷갈릴 수도 있는데요. 재개발이나 재건축의 입주권이 아닌 일반 아파트의 분양권은 조정지역도 전매제한이 있습니다.

 

1) 투기과열지구 내 재건축, 재개발 전매제한

• 재건축 : 조합설립인가 후 ~ 소유권 이전등기시 까지
• 재개발 : 관리처분인가일 ~ 소유권 이전등기시 까지

 

재건축의 경우 조합설립인가부터 소유권이전 등기까지는 전매가 안 됩니다. 재개발은 관리처분인가일부터 소유권이전등기까지 전매가 금지됩니다.

 

 

2) 투기과열지구 내 전매제한 예외사항

투기과열지구라고 해서 전매가 전혀 안 되는 것은 아닙니다. 아래와 같은 경우 전매제한 기간에도 입주권을 팔 수 있습니다. 중요한 것은 ⑥번 항목입니다. 기존 재개발 지역에 5년 이상 보유하고 10년 이상 보유하였다면 입주권 전매가 가능합니다. 조건만 충족된다면 자금 사정 때문에 새 아파트 입주가 힘들다면 중간에 입주권을 팔고 나올 수 있습니다.

 

 

① 2003.12.30일 이전에 조합설립인가를 신청한 재건축구역
② 2018.01.24일 이전에 최초 사업시행인가를 신청한 재개발구역
③ 근무, 생업, 질병, 취학 등의 사정으로 세대원 전원이 이주하는 경우
④ 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이주하는 경우
⑤ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외 체류하는 경우
⑥ 1세대 1주택자로서 소유기간 10년+거주기간 5년을 충족하는 경우
⑦ 그 밖의 사업 지연 등 불가피한 사정으로 양도하는 경우

 

💡 요약 : 투기과열지구는 재개발, 재건축의 입주권의 전매 제한이 있음. 그 외 조정지역이나 일반지역의 경우 입주권 전매제한 없음.

재개발 지역의 주택이나 아파트를 샀는데 자금이 부족하여 중도금이나 잔금에서 막히면 오히려 큰 손해를 볼 수 있습니다. 따라서 투자할 지역이 투기과열지구인지, 전매가 가능한 곳인지 꼭 확인하고 투자하시기 바랍니다.